Manuel Bragança Santos e Gonçalo Rodrigues assinam artigo sobre transição energética no setor imobiliário

Manuel Bragança Santos e Gonçalo Rodrigues assinam um artigo de opinião na revista Vida Imobiliária sobre os desafios que a transição energética coloca ao setor imobiliário, com particular destaque para os obstáculos jurídicos decorrentes do regime de propriedade horizontal em Portugal.

No artigo, intitulado "A Transição Energética no Setor Imobiliário e os Desafios da Propriedade Horizontal", os autores sublinham que o principal desafio da transição energética não está na construção nova, mas sim na renovação do vasto parque habitacional existente, maioritariamente constituído por edifícios envelhecidos e de baixo desempenho energético que continuarão em uso em 2050.

EPBD recast e Taxonomia Europeia: o enquadramento regulatório

Manuel Bragança Santos e Gonçalo Rodrigues começam por enquadrar o tema à luz da EPBD recast e da Taxonomia Europeia, os principais instrumentos regulatórios aplicáveis à transição energética no setor imobiliário. Recordam que os edifícios são responsáveis por 40% do consumo final de energia e por 36% das emissões de gases com efeito de estufa relacionadas com a energia na União Europeia, e explicam que a diretiva impõe uma trajetória nacional de redução do consumo de energia primária no parque residencial existente: pelo menos 16% até 2030 e entre 20% a 22% até 2035, face a 2020. Os autores destacam ainda que pelo menos 55% dessa redução deverá ser alcançada através da renovação dos 43% dos edifícios residenciais de pior desempenho energético.

Para o edificado novo, os autores explicam que a diretiva introduz o conceito de "edifício de emissões nulas", definido como um edifício com desempenho energético muito elevado que não produz emissões de carbono in loco provenientes de combustíveis fósseis e que consome apenas energia igual ou inferior ao limiar fixado a nível nacional. Este padrão será exigido a todos os novos edifícios a partir de 2030, e já desde 2028 aos detidos por entidades públicas.

Desempenho energético como fator de valor de mercado e financiamento

O artigo aborda também a relação entre a EPBD recast e a Taxonomia Europeia, explicando que a renovação de edifícios é elegível para alinhamento taxonómico quando resulte numa redução de pelo menos 30% da procura de energia primária, ou quando cumpra os requisitos aplicáveis a grandes renovações nos termos da EPBD recast.

Os autores sublinham que o desempenho energético de um imóvel deixou de ser uma questão meramente técnica ou regulatória para se tornar num fator determinante do seu valor de mercado e da sua elegibilidade para financiamento: um ativo não alinhado com a Taxonomia degrada o Green Asset Ratio do banco financiador, tornando-se progressivamente menos elegível para carteiras de investidores ESG e para financiamento sustentável, com consequências diretas para proprietários, promotores e instituições financeiras.

O regime de propriedade horizontal como obstáculo à renovação energética

Na segunda parte do artigo, os autores centram-se no contexto nacional e identificam o regime de propriedade horizontal previsto no Código Civil como um possível obstáculo à execução das intervenções necessárias. Explicam que a generalidade das obras relevantes para a eficiência energética, como o isolamento de fachadas, a substituição de caixilharias comuns, a instalação de painéis solares ou a renovação de sistemas centrais de AVAC, incide sobre partes comuns dos edifícios, cuja administração compete ao condomínio.

Enquanto as obras de conservação extraordinária são aprovadas por maioria simples dos condóminos presentes, as inovações, categoria em que se enquadra grande parte das intervenções ligadas à transição energética, exigem uma maioria qualificada de dois terços, nos termos do artigo 1425.º do Código Civil. Os autores acrescentam que as obras que modifiquem a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício, frequentes em intervenções de isolamento de fachada, carecem igualmente de autorização por maioria de dois terços, nos termos do artigo 1422.º, n.º 2, alínea a), do Código Civil.

A este obstáculo deliberativo soma-se a insuficiência estrutural do fundo comum de reserva, para o qual cada condómino contribui com apenas 10% da sua quota-parte nas restantes despesas do condomínio.

Os nossos advogados concluem que esta exigência de maioria qualificada, associada ao custo elevado das intervenções e à insuficiência estrutural dos mecanismos de financiamento coletivo, cria condições propícias a que o regime de propriedade horizontal se torne um obstáculo prático à concretização dos objetivos europeus de renovação energética. Com a transposição da EPBD recast ainda pendente, os autores deixam em aberto o modo como o direito português virá a acomodar estas exigências.

Leia o artigo completo no anexo abaixo.