Legal Alert | Nova revisão ao RJUE

O Governo apresentou à Assembleia da República a Proposta de Lei de Autorização Legislativa n.º 48/XVII/1.ª (PL), com o objetivo de alterar o Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE).

O projeto de Decreto-Lei autorizado (PDL), anexo à proposta de lei, que naturalmente pode não corresponder à versão final que venha a ser aprovada pelo Governo, apresenta um conjunto alargado de alterações muito significativas, com impacto direto na prática urbanística municipal e na atuação dos operadores económicos, sendo de destacar as seguintes:

Principais alterações

1. Novos conceitos urbanísticos

O PDL consagra novos conceitos urbanísticos e modifica algumas das definições constantes do RJUE, tais como a de obras de reconstrução, obras de alteração e obras de ampliação, com potencial implicação ao nível das pretensões urbanísticas abrangidas pelo RJUE.

2. Regulamentos municipais podem regular aspetos procedimentais, instrutórios e definir prazos máximos para a execução das operações urbanísticas

O projeto de diploma prevê que os municípios possam novamente regulamentar:

i) Aspetos procedimentais nas situações em que a lei remeta a concretização dos respetivos procedimentos para regulamento municipal;

ii) Instrução dos procedimentos sempre que exista previsão legal expressa.

Elimina-se ainda a regra geral de que os regulamentos municipais em matéria de urbanismo que contrariem a lei são nulos, reservando-se este desvalor apenas para algumas das normas dos regulamentos que padecem daquele vício.

Introduz-se igualmente uma alteração que passa a permitir que os regulamentos municipais estabeleçam as condições e os prazos máximos a observar na execução das operações urbanísticas.

3. Âmbito dos procedimentos de licença e de comunicação prévia

É alterado o âmbito de aplicação dos procedimentos de licença e de comunicação prévia, quer ao nível das operações de loteamento, quer ao nível das obras de urbanização, de construção, de alteração, de ampliação, de conservação, de reconstrução ou de demolição, ocorrendo a passagem de algumas operações urbanistas anteriormente sujeitas a comunicação prévia para licença e vice-versa.

4. Reintrodução do controlo relativo à utilização

De acordo com o PDL, a utilização dos edifícios ou das suas frações após a realização de obra fica dependente da submissão de uma comunicação prévia, sendo que a verificação da conformidade da comunicação prévia e da sua instrução é efetuada em sede de controlo sucessivo.

A utilização de edifícios deve ser conforme com os projetos de arquitetura e de arranjos exteriores, com as condições introduzidas na aprovação dos projetos, bem como com as normas legais e regulamentares que fixam os usos admissíveis.

5. Título urbanístico/alvará

É introduzida a figura do “alvará” agora denominado por “título”, já que o deferimento expresso das licenças e das comunicações prévias com prazo é titulado por documentos normalizados, aprovados por portaria, que devem conter uma síntese da operação urbanística e ser acompanhados do comprovativo do pagamento das taxas e demais encargos aplicáveis.

O preâmbulo do diploma autorizado esclarece, de forma inequívoca, que se pretende retomar “o conceito de título” como documento que assegure a segurança jurídica, eficácia probatória perante terceiros e facilidade de circulação dos direitos associados às operações urbanísticas.

6. Obras isentas

No caso das obras isentas, passa a ser obrigatório, aquando da comunicação do início dos trabalhos, a apresentação entre outros, dos seguintes documentos:

i) Comprovativo de pagamento das taxas e demais encargos devidos;

ii) Comprovativo da realização de cedências;

iii) Projetos de especialidades;

iv) Demais elementos constantes da portaria “dos elementos instrutórios”;

v) Termo de responsabilidade dos autores dos projetos, que atestem que foram observadas as normas legais e regulamentares aplicáveis na sua elaboração;

vi)   Termo de responsabilidade do coordenador dos projetos, que ateste a compatibilidade entre estes.

Quando as obras isentas implicarem uma intervenção na estabilidade do edifício, deve, adicionalmente, proceder-se ao envio para o município de um termo de responsabilidade elaborado por técnico habilitado, de acordo com a legislação em vigor, no qual deve declarar que as obras, consideradas na sua globalidade, melhoram ou não prejudicam a estrutura de estabilidade face à situação em que o imóvel se encontra antes das obras.

7. Início de trabalhos

Nos termos da redação proposta, todas as obras isentas de licença passam a ter de ser informadas à câmara municipal até cinco dias antes do início dos trabalhos, prevendo-se ainda em alguns casos a obrigatoriedade de envio de documentação a acompanhar esta comunicação.

É ainda aprovado um quadro sancionatório para o incumprimento desta obrigação de comunicar o início dos trabalhos.

8. Prazos

Procedeu-se à eliminação dos prazos globais de decisão indexados à área bruta de construção.

Manteve-se o prazo de 30 dias para aprovação do projeto de arquitetura ainda que com alteração do momento a partir do qual se inicia a sua contagem.

Por outro lado, nos termos do PDL, os prazos de decisão passam a estar sujeitos às seguintes regras:

9. Suspensão de prazos

O diploma autorizado prevê a introdução no RJUE de novos casos de suspensão dos prazos legais, como por exemplo:

i) Quando haja lugar a consulta pública no âmbito de pedidos de informação prévia ou licenciamento;

ii) Na fase de saneamento dos procedimentos, a notificação para que o Requerente corrija ou complete o pedido, afastando-se assim da regra geral do Código do Procedimento Administrativo; e

iii) Quando sejam solicitados elementos complementares no âmbito da conferência procedimental, suspende-se o prazo previsto para a realização da mesma.

10. Acompanhamento policial

O regime atualmente em vigor proíbe, de forma clara e absoluta, a exigência de acompanhamento policial para a realização de operações urbanísticas, mesmo quando implicam o corte da via pública.

Altera-se este quadro, passando inovatoriamente a permitir-se a exigência de acompanhamento policial sempre que tal se revele indispensável para a gestão do tráfego ou para a segurança de pessoas e bens.

11. Saneamento liminar na comunicação prévia

Na comunicação prévia à realização da operação urbanística é abolida a fase de apreciação liminar introduzida pelo regime anterior.

12. Prazos de declaração de nulidade

É reduzido de 10 para um ano o prazo para eventual declaração de nulidade dos atos administrativos previstos no RJUE.

13. Conferência procedimental obrigatória para pareceres externos em função da localização

As consultas a entidades externas ao município passam a ser obrigatoriamente realizadas em conferência procedimental. Ao abrigo da redação ainda em vigor, a conferência procedimental encontrava-se apenas prevista na eventualidade de posições divergentes entre as entidades consultadas.

Prevê-se ainda a possibilidade de solicitação adicional de elementos ao promotor nesta fase, aumentando-se o prazo para a pronúncia das entidades consultadas.

Deixa de ser possível ao promotor dirigir-se diretamente às entidades externas a consultar e obter o parecer expresso das mesmas e/ou invocar a formação de parecer tácito favorável.

14. Arbitragem

Permite-se ao particular exigir a celebração de compromisso arbitral para litígios relacionados com atos, pareceres e omissões no âmbito do RJUE.

Este recurso à arbitragem administrativa potestativa fica, contudo, dependente da aprovação de uma Portaria pelos membros do Governo responsáveis pela reforma do Estado, construção, autarquias locais e ordenamento do território, cujo projeto ainda não foi disponibilizado.

15. Operações urbanísticas sujeitas a Avaliação de Impacte Ambiental

Passa a ser expressamente proibida a apresentação do pedido de licenciamento, do pedido de informação prévia que possa ter como efeito a isenção de controlo prévio da operação urbanística ou a apresentação da comunicação prévia antes de ser emitida a Declaração de Impacte Ambiental (DIA).

Próximos passos

A Proposta de Lei n.º 48/XVII/1.ª constitui apenas o primeiro passo do processo legislativo. Por se tratar de uma autorização legislativa, a sua aprovação pela Assembleia da República é condição necessária para que o Governo possa aprovar o decreto-lei autorizado que lhe está anexo.

Após a votação parlamentar da Proposta de Lei – em caso de aprovação da mesma – o Governo poderá então aprovar, num prazo de 180 dias, o decreto-lei autorizado em Conselho de Ministros, enviar o texto final para promulgação presidencial e, uma vez promulgado pelo Presidente da República, proceder à sua publicação em Diário da República.

Até à entrada em vigor do diploma autorizado, mantém-se plenamente aplicável a redação atual do RJUE, resultante, designadamente do Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro (Simplex Urbanístico).