Legal Alert | Entrada em vigor da revisão do RJUE: principais destaques do Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio

No dia 1 de outubro de 2026 entra em vigor a reforma do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE), aprovada pelo Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio, no âmbito do Programa “Construir Portugal”, com impacto direto e muito significativo na atividade dos operadores do setor imobiliário, promotores e diversas entidades públicas em especial os municípios.

Recorda-se que a entrada em vigor deste diploma havia sido adiada de 3 de agosto de 2026 para 1 de outubro de 2026, data que se confirma agora.

Com a entrada em vigor da revisão acima referida, entra igualmente em vigor a Portaria n.º 320/2026/1, de 31 de julho, a qual:

• Aprova os modelos de requerimento de licença, comunicação prévia e pedido de informação prévia;
• Aprova os avisos de publicitação e de informação de início dos trabalhos;
• Identifica os elementos instrutórios dos procedimentos e mecanismos de controlo urbanístico.

São assim revogadas as Portarias n.^os 71-A/2024 e 71-B/2024, ambas de 27 de fevereiro.

I. Alterações às situações de isenção de licença e comunicação prévia

O diploma procede a reajustes no âmbito dos procedimentos de controlo prévio urbanístico, nomeadamente nas operações que se encontram sujeitas a licença, comunicação prévia e isentas de controlo prévio.

No essencial, a alteração ao RJUE mantém os traços gerais do regime de isenção de controlo prévio, destacando-se, ainda assim, as seguintes alterações de relevo:

• As obras de alteração no interior de edifícios ou frações ficam isentas de controlo prévio, mas apenas na medida em que não impliquem modificações exteriores com impacto nas características físicas ou estéticas da edificação (cérceas, fachadas, telhados) e não afetem a estabilidade do edifício, casos em que se mantém a exigência de termo de responsabilidade, agora com dever de depósito junto do município;
• As obras de reconstrução de edifícios ou frações passam a estar expressamente isentas de controlo prévio, embora a definição de obras de reconstrução seja significativamente restringida, passando a abranger apenas as obras de construção subsequentes à demolição, total ou parcial, de uma edificação existente de acordo com o seu último antecedente válido.

A revisão ao RJUE procede a uma nova distribuição das operações urbanísticas pelos vários mecanismos: licença, comunicação prévia e comunicação prévia com prazo.

Ficam sujeitas a licença as seguintes operações:

• Operações de loteamento que não estejam sujeitas a comunicação prévia;
• Obras de urbanização/remodelação de terrenos não sujeitas a comunicação prévia;
• Obras de construção, alteração ou ampliação não sujeitas a comunicação prévia;
• Intervenções em imóveis classificados, em vias de classificação ou respetivas zonas de proteção;
• Demolições de edificações não integradas em obras de reconstrução;
• Obras em áreas sujeitas a servidões administrativas ou restrições de utilidade pública não previamente consideradas em instrumentos de execução urbanística (plano de pormenor, operação de loteamento ou unidade de execução).

Ficam sujeitas a comunicação prévia:

• Operações de loteamento em áreas abrangidas por plano de pormenor ou unidade de execução que definam determinados parâmetros urbanísticos relevantes;
• Obras de urbanização e remodelação de terrenos previstas em loteamento, plano de pormenor ou unidade de execução com determinado conteúdo;
• Obras de construção, alteração, ampliação ou demolição em áreas abrangidas por plano de pormenor, unidade de execução ou operação de loteamento que definam os parâmetros urbanísticos relevantes;
• Obras de construção, alteração exterior ou ampliação em zona urbana consolidada, sem aumento da altura dominante da frente urbana e sem cedências;
• A utilização ou alteração de uso de edifício ou fração após a realização de obra submetida a procedimento de licenciamento, comunicação prévia ou informação prévia favorável que seja qualificada;
• Obras de conservação, reconstrução, alteração, ampliação ou demolição precedidas de informação prévia favorável válida e eficaz que contenha todos os elementos legalmente exigidos para a operação pretendida no caso de imóveis classificados ou em vias de classificação, bem como de imóveis integrados em conjuntos ou sítios classificados ou em vias de classificação.

Ficam sujeitas a comunicação prévia com prazo as utilizações ou a alteração de uso de edifícios ou frações que não sejam precedidas de obras sujeitas a procedimento de licenciamento, comunicação prévia ou informação prévia favorável.

II. Nova configuração da comunicação prévia

A comunicação prévia de operações urbanísticas (que não a utilização ou a alteração de utilização) é objeto de reconfiguração na medida em que deixa de ter uma fase de saneamento e apreciação liminar. A comunicação prévia consiste assim numa declaração que, desde que corretamente instruída, permite ao interessado proceder à realização da operação urbanística após o pagamento das taxas e encargos e após a apresentação da comunicação de início de trabalhos. O controlo sucessivo quanto à aptidão da comunicação prévia é de um ano após o pagamento das taxas ou na data de início da utilização, caso seja posterior.

III. Títulos urbanísticos

A revisão ao RJUE protagonizada pelo Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio, procede igualmente a uma clarificação quanto aos títulos das operações urbanísticas que correspondem aos requerimentos de licença e de informação prévia, bem como aos modelos de comunicações prévias que visam conter a síntese da operação urbanística pretendida e conferir certeza quanto aos seus parâmetros e condições.

Dessa forma, as operações urbanísticas sujeitas a licença, comunicação prévia, comunicação prévia com prazo e informações prévias são acompanhadas de um documento que visa constituir um resumo de toda a operação, constituindo assim o título para a execução dos trabalhos, sempre que acompanhada do comprovativo do pagamento das taxas, bem como da realização de eventuais cedências ou ausência de respostas por parte das câmaras municipais.

IV. Tramitação dos procedimentos e prazos

Existe uma profunda alteração no que respeita ao procedimento de licenciamento, com especial incidência na forma de contagem de prazos, deixando de vigorar a regra de que o prazo de decisão se inicia com a submissão do requerimento, passando a existir diversos prazos intercalares, sujeitos a eventuais suspensões desses prazos que urge ter em atenção.

Para além dos diversos prazos intercalares, destaca-se a possibilidade de os mesmos serem prorrogados por uma única vez e por metade desse período, por decisão unilateral do município, com fundamento na especial complexidade da operação.

No procedimento de licenciamento, aplicam-se os seguintes prazos:

• Prazo de saneamento e apreciação liminar – 20 dias úteis:

• Decisão de aperfeiçoamento do pedido, concedendo prazo de 10 dias úteis (suspensão do prazo de decisão);
• Rejeição liminar;
• Extinção do procedimento de licenciamento;
• Decisão de prorrogação dos prazos de saneamento e de decisão por igual período e por uma única vez.

• Pareceres de entidades externas – 20 dias úteis:

• Cinco dias para solicitar elementos complementares, concedendo 10 dias úteis (suspensão do prazo de emissão do parecer).

Obras de edificação:

• Aprovação do projeto de arquitetura no prazo de 30 dias úteis:

• A contar do termo do prazo do saneamento e apreciação liminar; ou
• A contar da data da receção de elementos na audiência prévia; ou
• A contar da data da receção do último parecer ou do termo do prazo para a sua emissão.

Nota: prazo de decisão suspenso se existir consulta pública.

• Aprovação dos projetos das especialidades no prazo de 20 dias úteis:

• A contar da data da apresentação dos projetos das especialidades e outros estudos; 
• A contar da data da aprovação do projeto de arquitetura se os projetos das especialidades forem apresentados conjuntamente.

Operações de loteamento – decisão no prazo de 45 dias úteis:

• A contar do termo do prazo do saneamento e apreciação liminar; ou
• A contar da data da receção de elementos na audiência prévia; ou
• A contar da data da receção do último parecer ou do termo do prazo para a sua emissão.

Nota: prazo de decisão suspenso se existir consulta pública.

Obras de urbanização e remodelação de terrenos – decisão no prazo de 30 dias úteis:

• A contar do termo do prazo do saneamento e apreciação liminar; ou
• A contar da data da receção de elementos na audiência prévia; ou
• A contar da data da receção do último parecer ou do termo do prazo para a sua emissão.

Quanto à comunicação prévia com prazo:

• Não existe fase de saneamento;
• Deve aguardar o decurso do prazo de 10 dias úteis após a submissão;
• Dentro do prazo acima referido pode a comunicação prévia ser rejeitada ou ser determinada uma vistoria:

• Em caso de vistoria, esta ocorre no prazo de 15 dias da decisão;
• A vistoria resulta ou na declaração de conformidade do edifício ou na imposição de obras de alteração;
• Em caso de obras de alteração, após a realização das mesmas é feita nova vistoria, que deve ocorrer no prazo de 10 dias após o respetivo pedido;
• O decurso do prazo de 10 dias sem a realização da vistoria implica a não oposição à utilização da edificação.

Destaca-se ainda o reforço dos deveres de comunicação de início de trabalhos, sendo esta comunicação aplicável a todas as obras, sejam aquelas que estão sujeitas a licenciamento ou comunicação prévia, sejam aquelas que são isentas de controlo prévio municipal. O incumprimento passa a constituir contraordenação punível com coima entre 500 EUR e 100 000 EUR (pessoas singulares) e entre 1500 EUR e 250 000 EUR (pessoas coletivas), aplicável inclusivamente a operações isentas de controlo prévio.

V. Regime das invalidades urbanísticas

A possibilidade de o órgão que emitiu o ato ou deliberação declarar a respetiva nulidade passa a caducar no prazo de três anos contado da data da sua emissão, salvo se os factos que a determinaram consubstanciarem a prática de um crime. É também fixado em três anos o prazo para interpor ação judicial de impugnação ou ação popular, com exceção dos casos relativos a monumentos nacionais e respetiva zona de proteção, reduzindo-se substancialmente os prazos anteriormente aplicáveis.

Por outro lado, a citação do titular da licença ou da informação prévia favorável para contestar a ação de impugnação não prejudica o prosseguimento dos trabalhos, salvo determinação de medidas cautelares.

VI. Regime contraordenacional – Correções e novos ilícitos

Repõe-se no elenco de contraordenações a realização de operações urbanísticas que não se encontrem devidamente tituladas. É ainda revogado o agravamento de coimas anteriormente aplicável às contraordenações praticadas no âmbito de operações sujeitas a comunicação prévia, e é criado o artigo 99.º-A do RJUE, que institui um regime autónomo das contraordenações urbanísticas, aplicando-se subsidiariamente o regime geral das contraordenações.

VII. Aplicação no tempo

O diploma é aplicável aos procedimentos que se iniciem a partir de 1 de outubro de 2026, data da sua entrada em vigor, sendo também aplicável aos processos iniciados em data anterior que se encontrem ainda na fase de saneamento e apreciação liminar.

Relevância prática

A partir de 1 de outubro de 2026, todos os novos procedimentos de controlo prévio urbanístico ficam sujeitos ao regime introduzido pelo Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio, devendo os operadores do setor imobiliário, promotores e municípios adaptar de imediato os seus procedimentos internos, modelos e prazos de resposta ao novo enquadramento legal.

Nota final

A equipa de Urbanismo e Ordenamento do Território da Morais Leitão tem vindo a acompanhar diariamente os desenvolvimentos no quadro do programa de simplificação dos procedimentos urbanísticos e encontra-se disponível para esclarecer qualquer questão que surja neste âmbito.